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Huit (8) conseils pour investir dans l’immobilier

Posté par Didier Tapsoba le 7 novembre 2023
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1. Bien choisir une zone d’avenir

Réussir son investissement immobilier commence par choisir “la bonne adresse”. C’est elle qui déterminera la valorisation de votre logement sur le long terme et qui vous permettra de rentabiliser l’achat, en le louant facilement et a minima au prix du marché. 

Il est donc primordial de bien choisir l’emplacement de votre futur bien : localité dynamique, quartier prisé, secteur privilégié bien desservi par les transports en commun… Certains quartiers, en fonction des villes, sont historiquement considérés comme des valeurs sûres face à la stabilité de la demande locative, comme le centre-ville ou des quartiers comme la zone du bois, pissy, la patte d’oie, 1200 logements, somgandin qui sont en réalité assimilable aujourd’hui au centre-ville. Ces quartiers vous garantiront un placement immobilier peu risqué.

Ouaga 2000 reste également une valeur sur mais certains quartiers émergeants, qui il n’y a pas très longtemps étaient des villages peuvent s’avérer plus intéressant en termes de rapport.

Opter pour un investissement dans une ville de taille moyenne, si la demande locative s’y développe au côté de nouvelles infrastructures, est aussi devenu un excellent choix, d’autant que les prix d’achat y seront bien moindres que dans les grandes agglomérations. Arbitrer entre la sécurité de votre investissement et sa rentabilité locative vous permettra d’optimiser votre investissement sur le long terme. 

Une fois l’emplacement choisi, renseignez-vous sur la tension locative : il est indispensable d’évaluer si la demande de logements est supérieure à l’offre de biens vacants à la location, à l’endroit où vous souhaitez acheter.

Prenez aussi le soin d’évaluer les tarifs pratiqués à la location sur le même type de bien, à prestations et à surfaces équivalentes. Car votre bien immobilier affiche un loyer plus cher, il risque de se louer difficilement, ou alors sur de courtes durées.

L’essentiel est dans tous les cas de privilégier le meilleur environnement en fonction de votre cible locative. Une bonne connaissance du terrain est l’atout primordial pour bien démarrer son projet d’investissement immobilier. N’hésitez donc pas à faire appel à un professionnel pour vous guider.

2. Achetez un logement qui vous plaît

Une autre question qu’il est primordial de se poser avant de franchir le cap : est-ce que j’aimerais habiter ici si j’étais dans le public-cible (étudiants pour un célibaterium, famille pour un F4, etc.) ? Qu’en est-il tant en termes de sécurité environnante et d’infrastructures à proximité qu’en termes d’aménagement intérieur du logement ? 

Le but n’est certainement pas de céder à l’achat coup de cœur en dehors de toute notion de rentabilité et de budget, car ce logement ne vous sera pas destiné. Mettez-vous à la place d’un locataire potentiel pour acheter un logement qui plaît. Opter pour le bien immobilier qui sera susceptible de convenir au plus grand nombre vous permettra de le louer rapidement lors d’un changement de locataire.

3. Restez raisonnable côté budget

Évaluez bien tous les frais que vous pourrez avoir dans les prochaines années pour définir votre budget et le montant de votre emprunt : frais de notaire, impôts, rénovations, charges de copropriété, délais de relocation, frais éventuels de gestion… Votre propre effort mensuel doit rester faible afin de ne pas pénaliser votre capacité de remboursement sur la durée.

C’est en fonction des coûts prévisionnels que vous pourrez déterminer votre budget final, et donc la typologie de bien rentable pour vous. Un bien qui s’autofinance est le rêve de tout propriétaire. Intégrez tout de même à votre prévisionnel une marge de sécurité pour faire face à d’éventuels travaux de remise à neuf, aux augmentations d’impôts locaux, etc. 

Un loyer perçu sensiblement plus élevé que votre mensualité de crédit est évidement l’idéal. C’est ce qui vous permettra de vous retourner plus sereinement en cas de dépense imprévue à l’avenir. Une donnée essentielle à prendre en compte donc, dans la détermination du montant de votre apport et de votre emprunt.

4. Diversifiez vos investissements

L’adage est connu : mieux vaut ne pas mettre tous ces œufs dans le même panier. Dans le cadre d’un premier investissement immobilier, il est conseillé, – dans la mesure du possible et en fonction de votre budget d’investissement – de privilégier une maison comportant plusieurs baux. Célibatériums, mini-villa ou ensemble de commerces et cela même à terme l’achat de plusieurs petites maisons plutôt qu’un grand duplex est conseillé., et si possible dans différentes localités.

Cela vous évitera en cas d’évolution du marché local ou en cas d’incidents (impayés de loyer, vacance…) de vous retrouver en difficulté.

5. Faites-vous conseiller par un professionnel de l’immobilier

Si l’on tient compte de la rentabilité générale des investissements immobiliers, un rendement locatif brut de 3 à 4 % par an est très convenable. Il correspond au ratio de ce que vous rapporte un bien immobilier par rapport à son prix d’achat (rentabilité locative brute (%) = (loyer mensuel x 12 mois) x 100 / montant d’acquisition du bien).

Mieux vaut fuir les propositions de rentabilité illusoires et ne pas négliger de faire évaluer son projet par un professionnel de l’investissement locatif qui vous apportera une étude prévisionnelle personnalisée et approfondie prenant en compte tous les facteurs tels que la valorisation du bien immobilier dans le temps, les coûts afférents sur le long terme…). Ce professionnel pourra donc vous trouver des solutions sur mesure en fonction de vos besoins et de votre projet, de la définition du cahier des charges à la signature chez le notaire, en passant par la recherche de bien ou le financement.

6. Payez-vous le luxe de sélectionner votre locataire

N’hésitez pas à demander le maximum de garanties aux locataires avant l’entrée dans les lieux afin de vous assurer en amont de leur capacité à régler les loyers pour sécuriser votre investissement immobilier. Des revenus trois fois supérieurs au montant du loyer, une caution financière, une caution solidaire qui garantissent le paiement d’une partie du loyer… Certaines mauvaises surprises pourront ainsi être évitées ! Attention toutefois au respect de la règlementation sur le bail d’habitation locatif au Burkina Faso.

7. Mettez votre bien en gestion dans une agence immobilière

Une agence immobilière vous déchargera des démarches à la location et des interventions de gestion. Elle a également en charge le recouvrement d’éventuelles créances. Ses honoraires représentent généralement 8 à 10 % du montant du loyer charges comprises. Cela peut se révéler très avantageux, surtout si vous n’êtes pas sur place ou si vous êtes particulièrement occupé par votre travail. Par ailleurs, ces frais sont déductibles de vos revenus fonciers avant calcul de l’impôt sur le revenu foncier (IRF)

8. Pensez à sécuriser vos investissements

Au Burkina plusieurs formules d’assurances concernant le logement sont disponibles. Il peut s’agir de garantir votre patrimoine immobilier contre l’incendie, les dégâts des eaux, les dommages électriques, le bris de glas etc

Il vous en coûtera de 2 à 5 % du montant de vos loyers. Vous pouvez toujours vous informer auprès des agences d’assurance sur la place.

Vous pouvez également choisir d’opter pour des garants physiques à la location qui vont se porter débiteurs en cas de dégâts causés par le locataire ou de loyers impayés.

 

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